Hospitalité, événements et biens de l’Ancien Monde

L’Italie fait rêver l’Europe depuis des décennies. Mais l’évolution des attentes, les mutations mondiales et de nouveaux défis influencent les perspectives d’investissement ainsi que les usages et la commercialisation des biens immobiliers.

Quels modèles d’usage sont viables sur le long terme ? Qui prend en charge les biens lorsque leurs propriétaires sont absents, et quel est le montant des frais courants ? Ces questions figurent aujourd’hui parmi les premières préoccupations des acquéreurs, y compris sur le segment des biens de grande valeur.

Alessandro Camisa vit entre Florence et Bologne. Parallèlement à son activité de courtage immobilier chez Dimore by Camisa, il conçoit, avec Camisa Homes & Villas, des retraites méditerranéennes et des séjours sur mesure pour une clientèle venue d’Europe et des États-Unis. Il est également auteur-compositeur-interprète et se produit en Italie sous le nom de Camisa.

Nous avons échangé avec Alessandro sur l’Italie d’aujourd’hui, les personnes qui portent des projets immobiliers exigeants, les attentes des acquéreurs internationaux, les modèles économiques viables et l’influence du climat et de la prise de conscience des enjeux liés aux ressources sur le marché immobilier en Europe du Sud. L’entretien se conclut par sa vision d’une soirée italienne idéale, où se conjuguent décor, cuisine, musique et hospitalité.

Alessandro Camisa (deuxième en partant de la droite)

1. Habiter l’Italie à l’essai
2. Une semaine pour tester le quotidien
3. L’ancien et le contemporain
4. Modèle économique ou projet de cœur ?
5. Les vacances commencent avant l’arrivée
6. De l’attrait architectural à l’usage pratique
7. Climat, eau et ombre
8. Une longue table dans les Pouilles

1. Alessandro, l’Europe change, et avec elle le regard porté sur le Sud. Quelle Italie recherche-t-on aujourd’hui, au-delà du vieux récit du dolce far niente ?

Paysages, architecture, cuisine, chaleur humaine : à bien des égards, l’Italie reste fidèle à elle-même. Je crois cependant que les attentes sont devenues plus personnelles. Dans la conversation, on en vient vite à se demander comment on pourrait réellement vivre ici. On imagine son propre quotidien et l’on se demande s’il serait possible de le vivre dans un lieu précis, et dans quelles conditions.

La maison peut-elle réunir plusieurs générations ? Est-ce que je m’y plairai encore au bout d’un mois ? Puis-je y travailler ? Qui s’occupe du bien quand je ne suis pas sur place ? Y a-t-il à proximité un village ou des équipements qui permettent de s’intégrer peu à peu à la vie locale ? Et est-on prêt à se laisser séduire par cet art de vivre ?

Ces questions sont au cœur des préoccupations des acheteurs et comptent aujourd’hui autant que la vue. Une belle propriété ne prend tout son sens que si l’on se sent également attaché au lieu et à son environnement.

Aujourd’hui, même les projets d’investissement plus modestes font l’objet d’une réflexion plus longue et plus approfondie. L’entretien, la gestion, l’accessibilité ainsi que les possibilités d’usage à court et à long terme, en tenant compte notamment de l’évolution de ses besoins avec l’âge, jouent un rôle important. Il peut s’écouler de nombreux mois avant qu’une décision ne se précise.

Dans mon travail, à la croisée de l’immobilier et de l’hospitalité, ces aspects se rejoignent sans cesse. Cela exige un accompagnement dans la durée, ainsi que la capacité de partager son point de vue et de formuler des recommandations.

Le dolce far niente existe toujours. Mais l’insouciance qu’on lui associe ne vient pas toute seule. Elle est le résultat d’une bonne planification, d’une organisation soignée et de beaucoup de travail en coulisses.

Villa Adriana, côte amalfitaine
La vue n’est qu’un début : comment vit-on dans un lieu comme celui-ci ?

2. Tu travailles avec des clients du monde entier. Existe-t-il vraiment des schémas culturels que l’on retrouve chez les acheteurs américains ou européens, ou ne sont-ce que des clichés ?

Dans la pratique, les catégories nationales ne m’aident que partiellement. La manière dont quelqu’un souhaite utiliser une maison m’en dit beaucoup plus sur lui que son passeport.

Pour un acheteur américain qui vit de l’autre côté de l’Atlantique, la distance géographique joue naturellement un rôle central. Nous parlons de la personne qui s’occupe du bien, coordonne l’entretien et prépare la maison avant chaque arrivée. Les séjours plus longs en famille et la possibilité de réunir plusieurs générations sous un même toit peuvent aussi orienter la recherche.

Une personne qui vit en Allemagne ou en Suisse peut en revanche venir plus souvent, y compris pour de courts séjours. D’autres questions passent alors au premier plan : comment le bien est-il accessible ? Combien de temps faut-il pour rejoindre l’aéroport le plus proche ? Et peut-on utiliser facilement la maison en dehors de la saison estivale ?

Les documents techniques, les charges courantes et la transparence dans la communication comptent pour tous. Ce qui diffère, c’est souvent moins la nature des questions que l’ordre dans lequel les différents sujets sont abordés.

Je demande donc volontiers aux acheteurs de décrire une semaine ordinaire dans leur future maison italienne. À quoi ressemble le quotidien ? Qui vient en visite ? À quelle fréquence souhaite-t-on être sur place ? Les réponses en disent généralement plus sur le bien qui convient que n’importe quelle liste de souhaits standard.

Villa Monte Argentario, Toscane
Un cadre apprécié, au-delà du littoral

3. De nombreux biens de Dimore by Camisa valent plusieurs millions d’euros et associent une enveloppe historique à un design contemporain. Qui se trouve derrière ces projets, et comment parvient-on à faire dialoguer plusieurs siècles ?

Derrière ces projets se cachent des motivations très différentes : lorsqu’il s’agit de biens hérités, les ambitions et les émotions familiales jouent un rôle important. Des entrepreneurs ou des investisseurs commencent par faire réaliser des études, puis élaborent sur cette base un projet hôtelier mûrement réfléchi. Et puis, il y a l’amateur passionné, suffisamment à l’aise financièrement pour aménager une maison selon ses propres idées et la perfectionner sans cesse, sans tout subordonner à la rentabilité. Ces personnes sont rares, mais elles existent.

La planification, la coordination et la qualité de la collaboration au sein de toute l’équipe déterminent la réussite du projet. L’architecte, le restaurateur du patrimoine, les artisans locaux, le gestionnaire et les personnes qui travaillent en coulisses doivent avancer dans la même direction, tout en respectant les compétences de chacun. Dans les projets réussis, chaque détail témoigne du travail conjoint de professionnels expérimentés. Si un seul élément de cet ensemble ne fonctionne pas, cela peut rapidement entraîner des coûts inutiles.

Je préfère une restauration qui laisse la substance d’origine lisible. La pierre, les proportions, les anciennes portes et les liens entre les pièces méritent la plus grande attention. Le design contemporain apporte ensuite le confort nécessaire, grâce à la lumière, aux salles de bains, à l’acoustique et à des équipements techniques discrets.

Le minimalisme et l’art de la sobriété me parlent aussi. Autrefois, les villas étaient souvent surchargées d’objets. Aujourd’hui, un meuble contemporain de grande qualité peut particulièrement bien se détacher sous une vaste voûte ancienne, à condition qu’aucun des deux ne cherche à capter toute l’attention.

Au bout du compte, tout doit être harmonieux et, surtout, agréable à vivre. L’histoire, souvent mise en avant, joue certes un rôle plutôt secondaire dans le quotidien, mais la magie des lieux reste toujours présente, en arrière-plan.

Villa Servidei, Positano
Décor ancien, esprit nouveau. Même fascination.

4. Habitation privée, hôtellerie, événementiel ou culture de la vigne et de l’olivier : lesquels de ces modèles fonctionnent encore aujourd’hui, et où commence la simple passion ?

Trois questions se posent d’abord pour moi : à qui l’offre s’adresse-t-elle ? Qu’est-ce qui rend la propriété intéressante pour cette clientèle ? Et quels moyens faut-il mobiliser pour maintenir durablement le niveau de qualité ?

La location de villas peut très bien fonctionner lorsque l’intimité, l’équipement et la qualité du service sont au rendez-vous. Les petits établissements hôteliers ont besoin d’une identité claire et d’une structure de personnel économiquement viable. Les événements peuvent générer des recettes supplémentaires, mais leur organisation dépend de nombreux facteurs : l’accès, le voisinage, les exigences des autorités, les infrastructures disponibles et une solution de repli fiable en cas de mauvais temps.

Nombreux sont ceux qui souhaitent se lancer dans une activité agricole à petite échelle. Beaucoup de propriétés possèdent leur propre vignoble ou oliveraie, qui contribue fortement à leur caractère. L’agriculture exige toutefois un véritable plan d’affaires. La production, la main-d’œuvre qualifiée et la distribution requièrent une expertise spécifique ainsi qu’une évaluation réaliste du travail à fournir. Le capital seul ne suffit généralement pas pour assurer une activité durablement rentable et développer avec succès sa propre marque sur le marché.

J’évaluerais d’abord chaque activité séparément, avant d’en consolider les résultats financiers. Ce qui compte, ce n’est pas seulement le chiffre d’affaires, mais aussi ce qu’il reste réellement après déduction des frais d’exploitation, des coûts d’entretien et des investissements futurs nécessaires.

Un projet de cœur peut tout à fait être une décision raisonnable, à condition de prendre en compte la satisfaction personnelle qu’il procure au propriétaire et d’évaluer honnêtement le soutien financier dont il aura besoin à long terme.

Exigeant sur le plan opérationnel : agriculture, habitat et hôtellerie réunis dans un même lieu en Toscane

5. Avec Camisa Essential, tu proposes des dîners privés, des transferts et des expériences sur mesure dans différentes régions d’Italie. Quel besoin concret est à l’origine de cette offre, et qui y fait appel aujourd’hui ?

Camisa Essential est né d’un besoin très pratique : des vacanciers ou de grands groupes louent une propriété pour leur séjour, mais doivent régler une multitude de détails avant leur arrivée.

Il s’agit d’organiser les arrivées et les transferts, de prendre en compte les différentes préférences alimentaires ou de prévoir un repas d’anniversaire et une excursion adaptés à plusieurs générations. Quand chacune de ces demandes nécessite de contacter un interlocuteur différent, la coordination devient vite fastidieuse.

Nous voulions simplifier la vie des hôtes en coordonnant et en articulant les différentes prestations. Pour cela, nous travaillons avec des partenaires locaux de longue date, que nous sélectionnons en fonction des besoins et des exigences de chacun.

L’offre s’adresse aux familles, aux groupes d’amis et aux couples qui souhaitent célébrer une occasion particulière. Des conseillers en voyages y font également appel lorsqu’ils organisent des séjours pour leurs clients. Il peut s’agir d’un programme complet ou simplement d’un bon dîner qui les attend à leur arrivée après un long trajet.

Pour moi, la qualité de notre travail se mesure à notre capacité à rester en coulisses et à faire en sorte que tout se déroule sans accroc. Les hôtes doivent pouvoir profiter de leur séjour plutôt que de se soucier des détails logistiques.

Une logistique sans accroc : de grands moments dans des lieux chargés d’histoire

6. Selon quels critères choisis-tu les maisons de ta collection ? À quoi reconnais-tu les biens susceptibles de plaire aux acheteurs ?

Je recherche d’abord une caractéristique particulière ou un caractère affirmé. Cela peut tenir à l’emplacement, à l’atmosphère, à l’état du bien et à la qualité de sa rénovation, au style et à la qualité des équipements, ou encore à sa taille. Un élément rare ou l’association de l’ancien et du contemporain peut faire la différence. Un espace bien-être aménagé dans une ancienne grotte en serait un bon exemple.

Ensuite, je vérifie comment la maison fonctionne au quotidien. Pour les biens exploités commercialement, il m’arrive d’y séjourner moi-même quelques jours afin de mieux en appréhender l’ensemble.

La répartition et l’agencement des pièces, les chambres et les salles de bains, l’intimité, la lumière naturelle, l’orientation des principaux espaces de vie et l’ensoleillement au fil de la journée jouent un rôle important. Les zones ombragées à l’extérieur, ainsi que la taille et l’aménagement des espaces communs, comptent tout autant. S’y ajoutent des détails moins photogéniques : l’accès avec les bagages, une connexion Internet rapide, qui reste loin d’être garantie dans certaines régions rurales d’Italie, les coûts d’entretien et la disponibilité d’interlocuteurs fiables sur place.

Des dossiers complets et une estimation réaliste des coûts de restauration ou d’exploitation font également partie de l’évaluation.

L’état d’esprit et les attentes du propriétaire comptent aussi. Une bonne collaboration suppose de la transparence et la volonté de maintenir durablement le niveau de qualité convenu.

Une maison peut séduire d’emblée un certain profil d’acheteurs. Je vérifie cette première impression en examinant des biens comparables, le prix demandé et les contraintes pratiques. Des présentations détaillées, accompagnées de photos haute résolution, suscitent d’abord l’intérêt. Les acheteurs sérieux regardent souvent les images plusieurs fois et avec attention, zooment sur certains détails, comparent la situation sur une carte lorsque l’emplacement est accessible publiquement et consultent les vues Street View. Avant de demander d’autres informations, ils cherchent à déterminer si le bien correspond à leurs attentes ou si certains éléments risquent de les freiner.

Au final, seule une visite sur place permet de savoir si une propriété répond réellement aux attentes.

Villa Alta Croce, Pouilles
Design contemporain sous une ancienne voûte

7. Outre la Toscane, des régions comme les Pouilles et la Sardaigne font partie de ton portefeuille. Comment la prise de conscience des enjeux climatiques et de la consommation de ressources transforme-t-elle l’évaluation et la rénovation des biens dans le Sud ?

Elle conduit à se poser des questions très concrètes dès l’évaluation d’une maison. Les chambres restent-elles agréablement fraîches pendant les périodes de forte chaleur ? Où trouve-t-on des espaces ombragés l’après-midi ? De quelle quantité d’eau le jardin a-t-il besoin, et l’approvisionnement en eau est-il fiable ?

Dans les Pouilles et en Sardaigne, ces questions se posent dès les premières étapes de tout projet d’envergure. Les éléments architecturaux traditionnels, comme les volets, les cours intérieures abritées et les murs épais, peuvent contribuer sensiblement au confort thermique, à condition de comprendre leur fonction et de les intégrer judicieusement dans la planification.

La climatisation est désormais considérée comme un équipement standard pour de nombreux biens dans le Sud. Comme elle pèse également sur les coûts d’exploitation, des mesures complémentaires peuvent contribuer à réduire les besoins en énergie. Selon le bâtiment, une isolation adaptée, une ventilation efficace ou des protections solaires bien conçues peuvent être envisagées. Le drainage, l’orientation et le risque d’incendie doivent eux aussi être évalués au cas par cas.

Lorsqu’un bien est protégé au titre du patrimoine, la planification devient plus complexe et exige de la patience. Les solutions techniques doivent être conçues avec rigueur, adaptées à la substance bâtie existante et conformes aux prescriptions en vigueur.

Pour moi, une gestion raisonnée des ressources fait partie intégrante de la qualité d’un bien. À ce niveau de prix, surtout, une maison doit rester confortable dans les conditions climatiques réelles et pouvoir être entretenue et utilisée dans de bonnes conditions sur le long terme.

Villa Cisterna, Pouilles
L’architecture traditionnelle peut aider à mieux supporter la chaleur

8. Architecture, intérieurs, musique et cuisine font partie de ton quotidien. Si tu pouvais réunir les bonnes personnes, la bonne musique et un véritable sens de l’hospitalité : où cela se passerait-il, et à quoi ressemblerait cette soirée ?

Mon lieu de prédilection serait une masseria dans les Pouilles, au début de l’automne. Beaucoup de ces anciens domaines agricoles sont aujourd’hui des lieux d’accueil où se rencontrent art de vivre, gastronomie et fêtes privées. J’imagine une grande table réunissant assez de convives pour que naissent des conversations inattendues et que, peu à peu, chacun échange avec les autres.

Nous arriverions de jour, avec le temps de découvrir la maison et le jardin. La table serait dressée avec du lin, de la céramique et des fleurs en harmonie avec le lieu. Côté cuisine, je privilégierais les spécialités des Pouilles : orecchiette aux cime di rapa, légumes frais, burrata, bonne huile d’olive et vin de la région. Le tout préparé à partir de produits d’excellente qualité par un cuisinier qui affirme son propre style.

En tant que musicien, je suis particulièrement exigeant en matière de son. En début de soirée, j’imagine des voix en direct accompagnées d’une guitare au son naturel et affirmé. Au fil de la soirée, la musique pourrait évoluer vers des sonorités plus électroniques, tout en laissant place aux conversations et aux bruits de la nuit.

Parmi les invités, il y aurait des amis, des artistes, des designers et des personnes de la région. Idéalement, quelqu’un resterait à table bien plus longtemps que prévu, ou ferait la connaissance d’un artiste dont l’œuvre l’accompagnerait pendant des années.

C’est le genre d’hospitalité qui compte pour moi : une soirée dont chacun repart avec quelque chose de personnel, un souvenir ou une rencontre qui perdure.

Masseria Del Saliceto
Un élément du patrimoine des Pouilles : les masserie, lieux de grandes tablées, de musique et d’hospitalité.

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