Au centre de Câmpulung Muscel, ville ancienne située au pied des Carpates, deux bâtiments entièrement restaurés occupent une parcelle d’angle avec accès par deux rues. L’ensemble est actuellement exploité comme lieu de réception avec hébergement.
Le bâtiment principal, construit en 1912, est classé monument historique. Son architecture néo-roumaine se distingue notamment par une loggia à arcades portée par de fines colonnes, des arcs trilobés, une frise décorative moulurée, un soubassement en pierre et une haute tour à couverture en bardeaux. Une reconstruction de ce type serait aujourd’hui difficilement réalisable : les artisans capables d’exécuter ce travail sont devenus rares et les autorisations pour de nouvelles constructions dans ce style ne sont plus accordées.
Il ne s’agit pas d’un projet de rénovation. Les travaux sont terminés.
Restauration complète
Le bâtiment principal a été entièrement restauré en 2014, avec consolidation de la structure, réfection complète de la toiture et renouvellement des installations électriques, sanitaires et de chauffage. Les éléments d’origine tels que le parquet en chevrons, les encadrements de fenêtres cintrées, les corniches, les décors en plâtre et les boiseries ont été conservés ou restaurés.
Le second bâtiment, datant du début des années 1920, a été restauré en 2020, notamment au niveau de la structure et de la toiture. Ses deux niveaux disposent de loggias à arcades et de balcons donnant sur les montagnes.
Aucun investissement supplémentaire n’est nécessaire pour démarrer l’activité.
Les bâtiments
Bâtiment Negru Vodă
Monument classé, classe B, construit en 1912, restauré en 2014.
928 m² répartis sur trois niveaux, sur une parcelle de 1 076 m², dont 690 m² d’espaces extérieurs.
Niveau inférieur, 372 m² : cuisine professionnelle, trois salles voûtées aménagées pour la restauration, bar de terrasse, réserves, chambres froides, espaces de plonge, vestiaires et sanitaires du personnel ainsi que sanitaires séparés pour les clients.
Rez-de-chaussée, 287 m² : quatre salles communicantes avec une hauteur sous plafond de 3,50 m, fenêtres cintrées et parquet d’origine, bar, office de service, espace de plonge et sanitaires séparés pour femmes et hommes. Porche couvert avec entrée indépendante.
Combles, 270 m² : quatre unités d’hébergement, dont deux suites avec salon indépendant. Chaque unité dispose de sa propre salle de bains.
Bâtiment Negulici
Bâtiment des années 1920, restauré en 2020.
192 m² répartis entre rez-de-chaussée, premier étage et combles, sur une parcelle indépendante de 153 m² avec accès séparé depuis la rue. Cinq chambres avec salle de bains privative, office de service à chaque étage et balcons sous arcades avec vue sur les montagnes.
Jardin et stationnement
Les 690 m² d’espaces extérieurs comprennent un jardin et une terrasse d’été avec pergola en bois, éclairage décoratif, végétation mature et surfaces pavées. La terrasse peut accueillir jusqu’à 120 personnes.
Sept places de stationnement privées se trouvent dans la propriété. Sept autres places situées directement devant le bâtiment sont utilisées dans le cadre d’un bail conclu avec la municipalité pour 600 lei par an (environ 120 €), transférable au nouvel acquéreur.
14 places de stationnement au total.
Installations
Une installation photovoltaïque de 23 kW avec statut de prosommateur enregistré couvre une part importante de la consommation électrique, notamment pour la cuisine professionnelle, la climatisation et les équipements frigorifiques.
Les deux bâtiments disposent de compteurs séparés et de titres fonciers distincts. Ils peuvent donc être acquis ensemble ou séparément.
Événements et hébergement
Plus de 100 places assises à l’intérieur, réparties entre les quatre salles et les espaces voûtés, ainsi que 120 places supplémentaires sur la terrasse d’été.
Neuf chambres au total : cinq chambres doubles, une chambre individuelle et trois appartements pouvant accueillir jusqu’à quatre personnes.
Mariages, baptêmes, événements d’entreprise et retraites peuvent être organisés sur place, avec restauration, hébergement et stationnement. Il n’existe pas de configuration comparable à Câmpulung.
Activité et revenus
L’établissement dispose des licences nécessaires et est présent sur Booking.com depuis 2017. La note attribuée par les clients s’est maintenue entre 9,1 et 9,2 durant cette période.
Revenus d’hébergement :
2022 : 336 000 RON (environ 67 000 €)
2023 : 449 400 RON (environ 90 000 €)
2024 : 410 000 RON (environ 82 000 €)
2025 : 315 000 RON (environ 63 000 €)
2026 jusqu’au 3 septembre : 161 750 RON (environ 32 000 €)
Chiffre d’affaires total en 2025, restaurant compris : 595 000 RON (environ 119 000 €).
Prix moyen d’une chambre : 270 RON (environ 54 €) par nuit, petit-déjeuner compris.
Ces chiffres montrent le potentiel déjà atteint : en 2023, avec les mêmes neuf chambres et sans investissement supplémentaire, les revenus d’hébergement étaient supérieurs de 43 % à ceux de 2025, avec un taux d’occupation d’environ 50 %.
Le recul des deux dernières années s’explique par des facteurs opérationnels précis, qui peuvent être présentés en toute transparence. Il ne correspond pas à une baisse générale du marché touristique roumain.
Pour un acquéreur impliqué dans l’exploitation, le retour au niveau de 2023 relève avant tout de la gestion et non d’un nouvel investissement.
Les données financières complètes, ventilées entre hébergement et restaurant, ainsi que l’accès aux données de l’extranet Booking.com, sont disponibles dans le cadre de la due diligence.
Potentiel supplémentaire
L’activité événementielle est actuellement sous-exploitée. Les quatre salles, les espaces voûtés, la terrasse d’été de 120 places, les 690 m² d’espaces extérieurs et les 14 places de stationnement permettent de développer cette activité sans travaux supplémentaires sur les bâtiments.
D’autres utilisations sont envisageables, notamment siège d’entreprise, clinique privée, établissement scolaire privé, centre culturel ou retour à un usage résidentiel.
Situation
Câmpulung Muscel est l’une des plus anciennes villes de Roumanie. Elle se situe dans le județ d’Argeș, au pied des Carpates méridionales, à environ deux heures et demie de Bucarest. Les régions touristiques de Bran, Rucăr et Moieciu sont facilement accessibles.
La Roumanie est membre de l’Union européenne. Les citoyens et entreprises de l’UE peuvent acquérir des biens immobiliers bâtis sans restriction particulière.
Prix
950 000 € pour l’ensemble, mobilier et équipements compris.
Les bâtiments peuvent également être acquis séparément :
Bâtiment Negru Vodă : 750 000 €
Bâtiment Negulici : 250 000 €
Vente directe par le propriétaire. Aucune commission d’agence.
Contact
Téléphone : +40 746 079 737
E-mail : consult.rmd@gmail.com
Visites sur rendez-vous. Le propriétaire répond directement aux questions techniques, juridiques et financières.
Sur demande : extraits du registre foncier, plans, autorisations et documents financiers.
